神奈川県で9歳の娘さんと暮らす藤田さまは、離婚協議のさなかに、5年前に購入した新築マンションを手放すかどうかの判断を迫られていました。
名義も住宅ローンも夫、自身は連帯保証人。残っていた借入は約3,000万円で、安く決まれば足りない分を自分の貯金から出すしかない状況です。
先に受けていた仲介会社3社の査定額には、最大420万円もの開きがありました。
「どの会社の説明を信じればいいのか分からない…」
「このまま売って、娘との生活は成り立つのだろうか…」
答えの出ない問いを抱えたまま、藤田さまは知人の紹介でクラウドハーツ・リアルエステートの「不動産売却コンサルティング」の扉を叩きます。
査定額の差はどこから生まれていたのか。そして、どうやって納得のいく判断にたどり着いたのか。
売却を終えた今だからこそ話せる本音を、詳しくうかがいました。
代表 西田：
本日はお時間をいただきありがとうございます。
どうぞよろしくお願いします。
藤田さま：
よろしくお願いします。
当時の私と同じように、一人で悩んでいる方の力になれたらうれしいです。
離婚協議中のマンション売却について、どのような状況で相談されましたか？
相談したのは、離婚の話し合いを始めて3カ月ほど経ったころです。
親権や養育費の方向はだいたい見えていたのに、住まいのことだけがぽっかり空白のまま残っていました。
購入したのは5年前、JR沿線の駅から徒歩7分の新築マンションです。3LDKで70㎡、価格は3,900万円でした。
夫婦と娘の3人で暮らすために選んだ部屋で、朝はベランダから電車の音がことことと聞こえてくる、そんな日常がずっと続くと思っていたんです。
売却を考えた理由は、住み続ける現実味がなかったからです。名義は夫、住宅ローンも夫の単独名義で、私は連帯保証人でした。
私のパート収入は週5日勤務で午前8時から午後4時まで、惣菜部門で働いて得られる範囲です。その収入で残っていた約3,000万円の住宅ローンを引き継ぐのは、どう計算しても無理がありました。
かといって夫が住み続ける形にすると、財産分与の話が前に進みません。持ち続ける限り、離婚したあとも2人がローンでつながったままになってしまいます。
だから売って現金にして、きれいに分けたほうがいい…頭ではそう分かっていました。ただ、決心がついたわけではなかったんです。
相談の入り口は、知人からの紹介でした。西田さんには、まずオンラインで話を聞いてもらい、その後は資料を見てもらいながら面談を重ねる形で進めました。
最初の相談で「売る」と言い切ったわけではありません。売らない道も含めて一緒に並べてもらって、そのうえで最終的に売却を選びました。
住宅ローンが約3,000万円残るなか、売却前にどのような悩みを抱えていましたか？
いちばん怖かったのは、売った金額でローンを返しきれない場合です。足りない分は自己資金で補うしかなくて、貯金はそこまで厚くありませんでした。
3,900万円で買った部屋に、約3,000万円の借入が残っている。売却価格が3,000万円を下回れば不足が出ますし、仲介手数料などの諸費用まで入れると、必要な金額はさらに増えます。
娘とこれから暮らす部屋の敷金や引っ越し代も、そこから出さないといけません。数字を並べるたびに、胃のあたりがきゅっと縮むような感覚がありました。
名義とローンの整理も、まったく分かりませんでした。私は所有者ではないのに連帯保証人で、売却の話し合いには当事者として関わる立場だったからです。
離婚が成立したら保証人の立場はどうなるのか。売却代金は誰の口座に入って、どういう順番で分けるのか。
財産分与で分ける対象は売却価格そのものなのか、ローンを返した残りなのか。そこすら曖昧なまま、話し合いのテーブルについていました。
時期の判断も重荷でした。離婚を早く成立させたい気持ちと、少しでも高く売りたい気持ちが、真逆に引っ張り合うんです。
急げば安く手放すことになるかもしれない。待てば話し合いが長引いて、娘の生活が宙ぶらりんのままになる。
どちらを取るべきか、自分ひとりでは決められませんでした。
仲介会社ではなく、当方の不動産売却コンサルティングへ相談したのはなぜですか？
きっかけは、同じように離婚を経験した知人からの紹介です。「売る前に、中立な立場の方に見てもらったほうがいい」と言われて、名前を教えてもらいました。
その時点で私は、仲介会社3社の査定を受け終わっていました。ところが提示された金額が、いちばん低い会社といちばん高い会社で420万円も違ったんです。
420万円といえば、私にとっては数年分の生活費に近い金額です。同じ部屋を見て、なぜここまで差が出るのか理解できませんでした。
もちろん各社から説明は受けました。
「同じマンションで高く決まった事例がある」
「今は売り出し中の住戸が少ないので強気でいける」
といった内容です。
聞いているあいだは納得できます。けれど3社ぶんの説明を並べると、どれももっともらしく聞こえて、逆に分からなくなってしまいました。
引っかかったのは、査定額を出す会社が、そのまま売却を任せてほしい立場でもあることです。説明を疑いたいわけではありません。
ただ、依頼を受ける側の会社に「この金額は妥当ですか？」と尋ねても、答えを冷静に受け止められる自信が私になかったんです。
だから、売却を依頼する会社とは別に、査定書そのものを見てくれる立場の方が必要でした。
クラウドハーツ・リアルエステートさんは完全紹介制で、売却の仲介を引き受ける会社ではありません。
売る前提で背中を押されるのではなく、売らない選択肢も含めて並べてくれると聞いたことが、相談を決めた理由です。
コンサルティングを受けて、査定価格や売却の進め方について何が分かりましたか？
最初の面談では、私が持っていた資料をほぼすべて確認されました。
何のために必要なのかも、一つずつ説明してもらえたのが助かりました。
- 住宅ローンの返済予定表：いくらで売れば返しきれるのか、その下限を先に確定させるため
- 購入時の売買契約書と重要事項説明書：買った当時の条件や、部屋そのものの特徴を正確につかむため
- 管理費と修繕積立金が分かる書類：買う側が毎月の負担額を見て価格を判断するため
- 仲介会社3社の査定書：金額ではなく、各社が何を根拠にしたかを読み比べるため
正直、査定書は3枚とも似た書式に見えていました。
それが1枚ずつ広げられて、どの事例を基準に金額を出しているかを説明されると、まったく別の資料に見えてきたんです。
分かったのは、3社の差が相場の見立ての違いではなく、基準にした事例の違いから生まれていたことです。
いちばん高い金額を出した会社は、同じマンションの高層階で、南向きの住戸が高く決まった事例を基準にしていました。
私の部屋は3階の東向きなので、条件がそろっていません。
いちばん低い会社は、短期間で決めることを重視した金額でした。どちらが正しいというより、想定している着地点が違っていたんです。
そのうえで、周辺のマンションの相場と、駅からの距離や築年数が近い住戸の成約事例を並べて見せてもらいました。
売り出し中の金額ではなく、実際に決まった金額を見るという視点は、そのとき初めて知りました。
もうひとつ理解できたのが、販売開始価格と成約価格は別物だということです。
高く出せば高く売れるわけではなく、反応が乏しいまま時間だけが過ぎると、値下げしても動きにくくなる傾向があると説明されました。
だから、いつまでにどのくらいの問い合わせがなければ価格を見直すのか、その目安を先に決めておく。売り出す前に見直す時期まで決める発想は、私にはまったくありませんでした。
※上記は、藤田さまのマンションの立地や築年数、当時の周辺相場をもとに整理した一例です。査定の考え方や価格を見直す時期は、地域や市場の状況、住戸の条件によって異なります。
最終的にどのような売却方法を選び、何を決め手に判断しましたか？
依頼したのは、3社のうち中間の金額を出した会社です。金額の高さではなく、査定書の根拠がいちばん具体的だったことが理由でした。
比較したのは、大きく3つの進め方です。
- 高い査定額の会社に任せて上限を狙う：決まらないまま時間が過ぎると、離婚の話し合いごと止まってしまう
- 中間の金額から始めて反応を見ながら調整する：時間と金額のどちらも極端に犠牲にしなくて済む
- 低めの金額で早期の成約を優先する：早く終わる代わりに、ローンの不足が出る可能性が高くなる
私が選んだのは2つ目です。販売開始価格は3,580万円に設定しました。
決め手になったのは、手元に残る金額を先に計算したことです。
売却価格 － 住宅ローン残債約3,000万円 － 仲介手数料や登記費用などの諸費用 ＝ 手元に残る金額
この式に当てはめると、成約価格がいくらを下回ると不足が出るのかがはっきり見えました。つまり、守るべき下限が数字として決まったんです。
そこから逆算して、開始価格に少し幅を持たせる。反応が鈍ければ、決めておいた時期に見直す。
この組み立てなら、値下げを提案されても慌てずに済みます。
どの案を選ぶかは最後まで私自身の判断でしたが、材料がそろっていたので迷いは残りませんでした。
※上記の試算は、藤田さまの住宅ローン残債や当時の諸費用の目安をもとにした一例です。実際に手元に残る金額は、返済状況や契約条件、売却時期によって変わります。
マンションの売却結果と、現在の暮らしについて教えてください
販売を開始してから約4カ月後、3,480万円で成約しました。
途中で一度、見学の申し込みが2週間ほど途切れた時期があって、あのときは正直そわそわしました。
でも、価格を見直す時期をあらかじめ決めていたので、慌てて下げずに済んだんです。結果として、諸費用と住宅ローンを精算しても、手元に資金を残すことができました。
引き渡しの日、空になった部屋をぐるっと見て回りました。娘が壁に貼っていたシールの跡が残っていて、そこだけ少し胸が詰まりました。
今は9歳の娘と、賃貸のマンションで暮らしています。
広さは前より小さくなったのに、返済や名義のことを気にしなくていいぶん、毎日の呼吸が軽くなりました。
休日の楽しみは、親子で通っているクッキング教室。娘が卵を割るときの「うまくいった！」という顔を見ていると、選んだ道は間違っていなかったと思えます。
コンサルティングを受けて、率直にどのように感じましたか？
よかったのは、査定額の差をきちんと言葉にしてもらえたことです。
420万円という数字に振り回されていた私が、差が生まれる仕組みを理解したうえで比較できる状態に変わりました。
急かされなかったことも大きいです。売却の相談というと、いつまでに決めましょうと迫られる場面を想像していました。
実際は逆で、売らない場合の話もきちんと聞かせてもらいました。選ぶのは私だという前提が最後まで崩れなかったので、自分の頭で考えることができたんです。
一方で、難しいと感じた部分もあります。
成約事例を比べるとき、階数や向き、専有面積の違いをどれくらい金額に反映させるかという話は、一度では飲み込めませんでした。
不安だった点も正直に言うと、依頼する前は「相談だけで料金を払う意味があるのか？」と迷いました。仲介会社の査定は無料なのに、と考えてしまったんです。
結果的には、判断を誤って数百万円を失う可能性を考えれば納得しています。ただ、迷う気持ちが起きること自体は自然だと思います。
改善してほしい点をあげるなら、書類の見方を後から見返せる簡単なメモがあると助かりました。
その場では理解できても、家に帰って一人になると記憶があやふやになるんです。
離婚に伴う不動産売却で悩んでいる方へ、伝えたいことはありますか？
まず伝えたいのは、査定額の高さだけで会社を選ばないでほしいということです。高い数字は魅力的に見えますが、その金額で決まる保証はどこにもありません。
大切なのは、「なぜその金額なのかを説明してもらえるかどうか」と思います。
そして、売却価格ではなく手元に残る金額で考えてください。住宅ローンの残債と諸費用を引いて、はじめて自分が使えるお金が分かります。
離婚の話し合いと売却を同時に進めるのは、想像よりも消耗します。気持ちが揺れている状態で数千万円の判断をするのは、誰にとっても酷なことです。
だからこそ、一人で結論を急がないでほしいんです。
売る・売らないを決める前に、状況を整理してくれる立場の方に相談するだけでも、見える景色は変わります。
不安なまま進むのと、分かったうえで進むのとでは、同じ結果でも心の残り方がまるで違います。
代表 西田：
本日は貴重なお話をありがとうございました。
数字の意味を一つずつ確かめながら、最後はご自身で決めていかれた姿が印象に残っています。
藤田さま：
私こそ、迷っている時間まで受け止めてもらえて助かりました。
今日はゆっくり振り返ることができました。ありがとうございました。
【今回お話を聞いた方】
［名前］藤田さま（仮名）
［年齢］38歳［居住地］神奈川県
［家族構成］娘（9歳）
大手スーパーの惣菜部門でパート勤務。離婚を機に、5年前に購入した新築マンション（3LDK・70㎡）を手放すことになった。住宅ローン残債が約3,000万円あり、査定を依頼した3社の提示額にも最大420万円の差があったため、どの会社に任せるべきか判断できず相談。周辺相場や成約事例を確認しながら売り出し方を整理し、約4カ月後に3,480万円で売却した。現在は賃貸住宅で娘と暮らし、休日は親子でクッキング教室に通っている。
※写真はイメージです。
【取材・編集について】
- 取材対象：不動産売却コンサルティング利用者
- 取材方法：オンラインインタビュー
- 確認資料：相談時の記録、住宅ローン返済予定表、仲介会社3社の査定書、周辺の成約事例資料
- 匿名加工：プライバシー保護のため氏名など一部の情報を変更
- 内容確認：公開前に取材対象者および代表の西田が確認
