外資系メーカーで営業部長を務める中村さまは、母の他界をきっかけに、二つの不動産を同時に引き継ぐことになりました。
船橋市にある築45年の実家と、千葉市内の木造アパート。どちらも、簡単には答えの出せない宿題でした。
「家賃が入るなら持ち続けたほうがいいのか、それとも思い切って手放すべきか…」そう考えを巡らせる一方で、実家を売ることへの気持ちの引っかかりも消えなかったといいます。
さらに、頼った不動産会社2社の査定額には大きな開きがあり、修繕の進め方についても見解が真っ二つ。何を信じればいいのか分からなくなったそうです。
段取りには自信のある中村さまが、なぜ立ち止まったのか。そして、どうやって前へ進んだのか。
今回、クラウドハーツ・リアルエステートの「不動産売却コンサルティング」を受けられた中村さまに、お話をうかがいました。
代表 西田：
本日は貴重なお時間をいただき、ありがとうございます。
どうぞよろしくお願いします。
中村さま：
よろしくお願いします。
相続した不動産の扱いに迷っている方の、少しでもヒントになればうれしいです。
今回、相続した戸建てと賃貸アパートについて、どのような相談をされましたか？
昨年、母が82歳で亡くなりまして、船橋市の実家と、千葉市内の木造アパートを相続しました。
父は8年前に他界していたので、母が一人で守ってきた不動産を、私と妹で引き継ぐことになったんです。
実家は築45年の一戸建てで、土地は170㎡あります。アパートのほうは築25年、1Kが6室という小さな共同住宅でした。
妹は県外に住んでいまして、話し合った結果、手続きや管理は私が中心になって進めることになりました。
ただ、いざ引き継いでみると、思っていた以上に判断することが多かったんです。
- 実家をこのまま空き家にしておくのか、売るのか
- アパートを持ち続けて家賃収入を得るのか、手放すのか
- 修繕をどうするのか、相続登記や税金はどう進めるのか
正直、どこから手をつければいいのか、ぐちゃぐちゃでした。
営業の仕事では18人の部下をまとめていて、段取りには自信があるほうなんです。それでも不動産となると勝手が違って、自分一人では整理しきれなくて。
そこで、まずは全体像を一緒に整理してほしい、というのが最初の相談でした。
戸建てを売却するか、賃貸アパートを保有するかで、どのような悩みを抱えていましたか？
一番迷ったのは、アパートを持ち続けるかどうかでした。
満室なら年間の家賃収入は約420万円になる計算で、これは正直、魅力的な数字に見えますよね。
ところが、実際に手にする現実は、その満室前提とはずいぶん違っていたんです。
- 6室のうち2室が空いていて、実収入は約290万円まで落ちていた
- 屋根や外壁、鉄部、給湯器などの修繕見積もりが約520万円に達していた
- 築25年という年数を思うと、これから先も同じような負担が続くと感じた
つまり、家賃は入ってくるけれど、それ以上に出ていくかもしれない。この不安が、ずっと頭から離れませんでした。
実家のほうも悩みの種でした。築45年ですから、誰も住まなければ傷んでいくだけです。
かといって、生まれ育った家を売ることには、やっぱり気持ちの引っかかりもありまして。
あなたも、思い出の詰まった場所を手放すとなったら、すぐには決められないんじゃないでしょうか。
数字の問題と、気持ちの問題。この二つが混ざり合って、動くに動けない状態が続いていました。
※上記の収支は、中村さまの当時の入居状況や家賃設定、提示された修繕見積もりをもとにした一例です。物件の状態や地域、賃貸条件によって収支は変わります。
不動産会社ではなく、当方の不動産売却コンサルティングへ相談したのはなぜですか？
きっかけは、査定額の開きに戸惑ったことでした。
先に不動産会社2社へ実家の査定を頼んだんですが、提示された金額に約900万円もの差があったんです。
同じ家なのに、なぜこんなに違うのか。どちらの数字を信じればいいのか、まったく分かりませんでした。
しかも、アパートの修繕についても、片方は「工事してから売るべき」、もう片方は「そのままでいい」と、意見が正反対で。
会社によって言うことがこれだけ違うと、だんだん誰の話も鵜呑みにできなくなってきますよね。
そんなとき、以前から付き合いのある税理士の知人が、クラウドハーツ・リアルエステートさんを紹介してくれたんです。
「あそこは不動産の売買仲介をしないから、売らせるための誘導がない」と。
- 仲介手数料が目的ではないから、中立の立場で話してくれる
- 売る前提ではなく、保有し続ける選択肢も含めて考えてくれる
- 査定額が妥当かどうかを、第三者の目で確かめてくれる
自分の側に立って一緒に考えてくれる人が欲しかった。それが、相談を決めた一番の理由でした。
コンサルティングを受けて、物件の収支や売却の進め方について何が分かりましたか？
最初にやってもらったのが、アパートの収支をあらためて数字に落とし込む作業でした。
私は満室時の420万円を基準に考えていたんですが、それが落とし穴だったんです。
見るべきなのは表向きの最大値ではなく、手元に残る利益だと教わりました。
- 収入から管理費や税金、空室分を引いた「残る額」で判断する
- 修繕費は一度きりではなく、数年ごとに繰り返す前提で見積もる
- 家賃はいずれ下げざるを得ない可能性も、あらかじめ織り込む
同じ数字でも、どこを起点に眺めるかで結論がまるで変わる。この視点を得たことが、何よりの収穫でした。
査定額の900万円の開きについても、からくりが分かりました。
高いほうの金額は、あくまで「売り出せる上限」に近い数字で、必ずその値段で売れるわけではないと。
大事なのは、成約事例をもとにした現実的な着地点を見極めることでした。
進め方についても、実家は境界確認や家財の撤去、相続登記、譲渡所得税の確認といった順番を一つずつ整理してもらえて。
やることが見えると、こんなに気持ちが軽くなるものなんだと実感しました。
※上記は、中村さまの当時の入居状況や修繕見積もりをもとに整理した一例です。今後の収支は入居状況や工事内容によって変わります。
実家の戸建てを売却し、賃貸アパートも手放す方針を選んだ決め手は何でしたか？
決め手は、感情ではなく数字で先が見えたことでした。
実家については、空き家のまま持ち続けても維持費と税金がかかるだけで、傷みも進んでいく。それなら、状態のいい今のうちに売るほうが理にかなっていると納得できたんです。
思い出は大切ですが、家という形にこだわらなくても、心の中には残りますから。
アパートのほうは、もっとはっきりしていました。
- 大きな修繕をかけても、家賃で取り戻せる時期が読めず、先行投資が重すぎる
- 建物が古くなるほど入居者集めは難しくなり、値下げ圧力も強まっていく
- 本業の営業で首都圏を飛び回る私に、日々の管理まで背負う余裕はなかった
もし勢いで工事を先に進めていたら、戻ってこないお金を注ぎ込んでいたかもしれません。そう思うと、背筋がひやりとしました。
ただ、アパートはすぐには動かさず、賃貸借契約書や入金履歴、過去の工事記録をそろえてから、来年中に処分する方針にしました。
慌てて売って安く手放すより、資料を整えてから臨むほうが、結果的に有利になりやすいと助言をもらったからです。
一つずつ根拠を確かめながら決められたので、迷いは残りませんでした。
戸建ての売却結果と、賃貸アパートの処分に向けた現在の状況を教えてください
実家の戸建ては、4,180万円で成約しました。
境界の確認から家財の撤去、相続登記、譲渡所得税の確認まで、つまずきそうなところを一つずつ支えてもらえたのが大きかったです。
特に境界の確認は、自分だけでは絶対に見落としていた部分でした。ここが曖昧なままだと、あとで買主とトラブルになりかねないと聞いて、ひやりとしましたね。
売却額そのものも、事前に整理してもらった現実的な着地点と近く、納得して契約できました。
アパートについては、来年中の処分に向けて準備を進めているところです。
- 賃貸借契約書を各室分そろえる
- 家賃の入金履歴を時系列で整理する
- 過去の修繕や工事の記録をまとめておく
こうした資料は、売る側の状況を正確に伝えるための材料になります。買い手に安心してもらえる分、話がスムーズに進みやすくなるそうです。
正直、相続した当初は「一体いつ終わるんだ」と途方に暮れていました。それが今では、ゴールまでの道筋がくっきり見えていて、落ち着いて動けています。
当方の不動産売却コンサルティングを受けた率直な感想を教えてください
一言でいうと、「相談してよかった」に尽きます。何より安心できたのは、売ることを急かされなかった点でした。
不動産会社に相談していたときは、どこか背中を押されているような感覚があって。それがなかっただけで、こんなに冷静に考えられるのかと驚きました。
- 数字の根拠を一つずつ示してくれるから、自分でも判断できるようになる
- 都合の悪い情報も隠さず伝えてくれるから、信頼して任せられる
- 質問にも一つずつ丁寧に答えてくれるので、置いていかれない
もちろん、コンサルティングには費用がかかります。最初は、そこに払う価値があるのかと少し迷ったのも本音です。
でも終わってみると、判断ミスで失いかねなかった金額を考えれば、じゅうぶんに納得のいくものでした。
魚をもらうのではなく、釣り方を教わった。そんな感覚が、一番しっくりきます。
おかげで、来年のアパートの処分も、自分の頭で考えて進められそうです。
相続した不動産を売るか保有するか迷っている方へ、伝えたいことはありますか？
まず伝えたいのは、一人で抱え込まないでほしい、ということです。
相続した不動産って、気持ちの整理と数字の判断が、どうしても混ざり合うんです。
私自身、思い出と収支をいっしょくたにして、身動きが取れなくなっていました。
- 査定額が会社によって大きく違っても、それは珍しいことではない
- 家賃収入の数字は、満室前提ではなく現実の入居状況で見るべき
- 修繕にお金をかける前に、回収できるかどうかを冷静に確かめたほうがいい
こうしたことは、中立の立場の人に整理してもらって、はじめて腑に落ちました。
売るにしても、持ち続けるにしても、根拠のないまま決めると、あとで後悔しやすいと思います。
大事なのは、答えを急ぐことではなく、判断できる材料をそろえることではないでしょうか。
迷っている方こそ、一度立ち止まって、信頼できる第三者に相談してみてほしいです。
代表 西田：
本日はありがとうございました。
思い出の詰まった実家と、数字がついて回るアパート。
その二つを、気持ちと収支に分けて一つずつ整理していく中村さまの姿勢が、とても印象に残っています。
中村さま：
こちらこそ、最後まで根気よく付き合ってもらえて助かりました。
数字と気持ちを切り分けて考えられたのは、間違いなくこの時間のおかげです。
ありがとうございました。
【今回お話を聞いた方】
［名前］中村さま（仮名）
［年齢］53歳［居住地］千葉県
［家族構成］妹（県外在住）
外資系産業機器メーカーで営業部長を務めるなか、母の他界により、築45年の実家と1K6室の木造賃貸アパートを相続。実家は売却できたものの、アパートは2戸が空室で、約520万円の修繕見積もりも重なり、保有を続けるべきか手放すべきか悩んでいた。不動産会社2社の査定額に約900万円の差があり、改修の必要性についても意見が分かれたため相談。中立的な助言を受けながら収支や売却時期を整理し、現在は来年中の売却に向けて契約書や工事記録などの準備を進めている。
※写真はイメージです。
【取材・編集について】
- 取材対象：不動産売却コンサルティング利用者
- 取材方法：オンラインインタビュー
- 確認資料：相談時の記録、物件条件、査定書、修繕見積書、収支の試算メモ
- 匿名加工：プライバシー保護のため氏名など一部の情報を変更
- 内容確認：公開前に取材対象者および代表の西田が確認
